29.08.2026

Sie möchten Ihr Haus verkaufen und wohnen bleiben, weil das Vermögen in den Wänden steckt, das Sie eigentlich im Alltag brauchen. Diese Frage stellen im Hohenlohekreis und im Großraum Heilbronn immer mehr Eigentümer zwischen 65 und 80 Jahren. Die Antwort darauf ist unbequemer, als die Werbung vieler Anbieter vermuten lässt. Es gibt tatsächlich mehrere Wege, aber sie unterscheiden sich erheblich in dem, was sie Sie am Ende kosten. Dieser Beitrag ordnet die Modelle ein, ohne Ihnen eines davon zu verkaufen.

Von: Sven Lehmann

Der typische Fall sieht so aus. Das Haus ist abbezahlt, die Kinder sind lange ausgezogen, die Rente reicht für den Alltag, aber nicht für ein neues Dach, einen barrierefreien Umbau oder eine Haushaltshilfe. Auf dem Papier sind Sie vermögend, auf dem Girokonto merken Sie davon nichts. Genau in dieser Lage klingt der Gedanke, das Haus verkaufen und wohnen bleiben zu können, nach der perfekten Lösung. Hinzu kommt ein zweiter Punkt, über den seltener gesprochen wird. Vierzig Jahre in denselben Räumen, der Garten, die Nachbarschaft, der gewohnte Weg zum Bäcker. Ein Umzug ist nicht nur eine logistische Frage, sondern eine emotionale. Anbieter von Verrentungsmodellen wissen das und richten ihre Werbung genau darauf aus. Was in dieser Werbung fast immer fehlt: Wer im Haus bleibt, verkauft nicht den vollen Wert seiner Immobilie. Das Wohnen hat einen Preis, und dieser Preis wird irgendwo abgezogen. Wer das verstanden hat, beurteilt die folgenden Modelle deutlich nüchterner.

Wer sein Haus verkaufen und wohnen bleiben möchte, landet in der Beratung fast immer zuerst hier. Die Leibrente ist das einzige Modell, bei dem der Begriff Immobilienrente sachlich zutrifft. Sie verkaufen Ihr Haus vollständig und erhalten im Gegenzug keine Einmalzahlung, sondern eine regelmäßige Zahlung bis an Ihr Lebensende. Gleichzeitig wird zu Ihren Gunsten ein Wohnrecht oder ein Nießbrauchrecht ins Grundbuch eingetragen. Eine Kombination aus Einmalbetrag und laufender Rente ist möglich, etwa um eine Restschuld abzulösen. Auch Zeitrenten mit begrenzter Laufzeit kommen vor. Die Rechnung dahinter ist einfacher, als sie klingt. Zunächst wird der Verkehrswert Ihrer Immobilie bestimmt. Davon wird der kapitalisierte Wert Ihres Wohnrechts abgezogen, denn Sie nutzen das Objekt weiter, ohne Miete zu zahlen. Wie dieser Abzug berechnet wird, richtet sich nach den Vorschriften des Bewertungsgesetzes und nach Ihrer statistischen Lebenserwartung. Aus dem verbleibenden Betrag ergibt sich die Höhe der Rente. Der Haken liegt in der Verfügbarkeit. In Deutschland schreiben nur wenige Anbieter echte Leibrentenverträge. Vertragskosten und Vermittlungskosten können erheblich sein, und die Rente ist nur so sicher wie der Käufer dahinter. Prüfen Sie deshalb immer, wie die Zahlung im Grundbuch abgesichert ist, üblicherweise über eine Reallast. Ohne diese Absicherung tragen Sie das volle Ausfallrisiko, und zwar in einem Lebensabschnitt, in dem Sie es am wenigsten auffangen können.

Beim Teilverkauf veräußern Sie einen Anteil Ihrer Immobilie, meist bis zu fünfzig Prozent, an ein Unternehmen und erhalten dafür eine Einmalzahlung. Sie bleiben Miteigentümer und wohnen über ein eingetragenes Nutzungsrecht weiter im Haus. Auf den ersten Blick wirkt das wie der eleganteste Weg, Haus verkaufen und wohnen bleiben miteinander zu verbinden. Auf den zweiten Blick sieht es anders aus. Für den verkauften Anteil zahlen Sie ein laufendes Nutzungsentgelt. Dieses Entgelt ist in vielen Verträgen variabel und wird nach Ablauf einer Bindungsfrist neu festgesetzt. Verträge aus der Niedrigzinsphase laufen inzwischen aus, und die Anpassungen fallen für viele Eigentümer deutlich höher aus als erwartet. Gleichzeitig bleibt die Instandhaltungspflicht in aller Regel vollständig bei Ihnen, obwohl Ihnen nur noch die Hälfte des Hauses gehört. Beim späteren Gesamtverkauf kommen häufig zusätzliche Durchführungsentgelte und Wertsicherungsklauseln zugunsten des Anbieters hinzu. Die Verbraucherzentralen kritisieren das Modell seit 2019 wegen fehlender Transparenz, versteckter Zusatzkosten und einer ungleichen Risikoverteilung zulasten älterer Eigentümer. Die Verbraucherschutzministerkonferenz hat eine stärkere Regulierung von Teilverkauf, Leibrente und Umkehrhypothek gefordert. Die Verbraucherzentrale Hamburg empfiehlt, den Teilverkauf nur als letzte Option zu betrachten und zuvor eine Leibrente, einen Verkauf mit Rückmietung oder einen Seniorenkredit ohne laufende Tilgung zu prüfen. Ich sage es Ihnen so, wie ich es einem Familienmitglied sagen würde. Wenn Sie über einen Teilverkauf nachdenken, lassen Sie den Vertrag vorher unabhängig durchrechnen, bei einem Notar oder bei der Verbraucherzentrale. Nicht beim Berater des Anbieters. Und ziehen Sie Ihre Kinder früh hinzu, statt spät.

Der unspektakulärste Weg funktioniert in der Praxis oft am besten. Für viele Eigentümer, die ihr Haus verkaufen und wohnen bleiben möchten, ist dies die sauberste Konstruktion. Sie verkaufen Ihr Haus vollständig zum Marktpreis und schließen mit dem Käufer gleichzeitig einen Mietvertrag über dieselbe Immobilie. Sie erhalten den vollen Kaufpreis auf einmal und zahlen ab diesem Zeitpunkt eine reguläre Miete. Der Vorteil liegt in der Klarheit. Es gibt keinen kapitalisierten Wohnrechtsabzug, keine variable Entgeltformel und keine Instandhaltungspflicht mehr, denn diese liegt nach dem Verkauf beim neuen Eigentümer. Sie sind Mieter mit allen Rechten des Mietrechts. Der Nachteil ist ebenso klar. Sie zahlen Miete, und Sie brauchen einen Käufer, der ein vermietetes Objekt mit Ihnen als Mieter akzeptiert. Das ist realistisch bei Kapitalanlegern, seltener bei Familien, die selbst einziehen wollen. Genau an dieser Stelle entscheidet sich, ob das Modell trägt. Ein Käufer, der Ihr Haus als Kapitalanlage betrachtet, rechnet mit der Mietrendite. Ein Käufer, der einziehen will, zahlt in der Regel mehr, kann Sie als Mieter aber nicht gebrauchen. Wer den passenden Käuferkreis nicht kennt, verschenkt hier entweder Preis oder Zeit. Für Objekte im Großraum Heilbronn und im Hohenlohekreis ist genau diese Einschätzung der entscheidende Teil der Arbeit.

Zwei Begriffe, die ständig verwechselt werden, und der Unterschied bewegt sich im Zweifel im fünfstelligen Bereich. Wenn Sie Ihr Haus verkaufen und wohnen bleiben, entscheidet die Wahl zwischen beiden über den Kaufpreis und über Ihre Handlungsfreiheit im Pflegefall. Das Wohnungsrecht nach Paragraf 1093 BGB ist eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit. Es berechtigt Sie, das Gebäude selbst zu bewohnen, und zwar unter Ausschluss des Eigentümers. Vermieten dürfen Sie nicht. Der Nießbrauch nach Paragraf 1030 BGB geht weiter. Er erlaubt Ihnen zusätzlich, die Immobilie zu vermieten und die Mieteinnahmen zu behalten. Beide Rechte werden in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen, beide sind höchstpersönlich, weder übertragbar noch vererblich, und beide erlöschen spätestens mit dem Tod des Berechtigten. Für den Preis bedeutet das: Der Nießbrauch mindert den Kaufpreis stärker als das Wohnrecht, weil dem Käufer mehr Nutzungsmöglichkeiten entzogen werden. Für Ihre Lebensplanung bedeutet es das Gegenteil. Wenn Sie später ins Pflegeheim ziehen, läuft ein reines Wohnrecht faktisch leer. Sie können die Wohnung nicht mehr nutzen, dürfen sie aber auch nicht vermieten. Mit einem Nießbrauch könnten Sie die Immobilie vermieten und die Mieteinnahmen für die Pflegekosten einsetzen. Diese Entscheidung gehört an den Anfang der Überlegung, nicht ans Ende.

Eine Sache müssen Sie wissen, bevor Sie irgendeinen Vertrag unterschreiben. Ein im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht oder Nießbrauchrecht wirkt gegenüber jedem künftigen Eigentümer. Wer eine so belastete Immobilie später verkaufen möchte, findet dafür nur schwer einen Käufer, und wenn, dann zu einem deutlichen Abschlag. Das betrifft nicht nur Sie, sondern auch Ihre Erben. Genau hier trennt sich seriöse von unseriöser Beratung. Wer Ihnen erzählt, Sie könnten Ihr Haus verkaufen und wohnen bleiben, ohne dass sich das spürbar auf den Preis auswirkt, sagt Ihnen nicht die Wahrheit. Das Wohnen ist die Gegenleistung. Sie zahlen sie entweder als Kaufpreisabschlag, als laufendes Nutzungsentgelt oder als Miete. Einen vierten Weg gibt es nicht. Wer Ihnen etwas anderes verspricht, verkauft Ihnen ein Produkt und keine Lösung.

Bevor Sie sich für eines dieser Modelle entscheiden, rechnen Sie eine Variante ehrlich durch: den vollständigen Verkauf ohne Bleiberecht, kombiniert mit dem Kauf oder der Anmietung einer kleineren, gut geschnittenen Wohnung. Rechnen Sie dabei nicht nur Kaufpreis gegen Kaufpreis. Rechnen Sie die wegfallenden Kosten mit. Ein Einfamilienhaus aus den siebziger Jahren verbraucht Heizenergie, es braucht irgendwann ein Dach, eine Heizung, eine Fassade. Der Garten will gepflegt werden, und das fällt mit 78 schwerer als mit 58. Diese Kosten verschwinden nicht dadurch, dass Sie einen Anteil des Hauses verkaufen. In den meisten Vertragsmodellen bleiben sie sogar vollständig bei Ihnen. Was dabei oft übersehen wird: Wer unbelastet verkauft, erzielt den vollen Marktpreis. Kein Wohnrechtsabzug, kein Nutzungsentgelt, keine Anbieterprovision. Bei einem Einfamilienhaus im Hohenlohekreis kann der Unterschied zwischen einem belasteten und einem unbelasteten Verkauf schnell sechsstellig ausfallen. Von diesem Geld lässt sich in Öhringen oder in der näheren Umgebung eine seniorengerechte Wohnung finanzieren, und es bleibt in vielen Fällen etwas übrig. Ich behaupte nicht, dass dieser Weg für jeden der richtige ist. Ich behaupte, dass er zu selten sauber durchgerechnet wird, bevor jemand einen Verrentungsvertrag unterschreibt.

Wir sind Immobilienmakler, keine Verrentungsanbieter. Wenn Sie Ihr Haus verkaufen und wohnen bleiben möchten, begleiten wir Sie beim vollständigen Verkauf, bei der Suche nach einem Käufer, der eine Rückmietung akzeptiert, oder bei einem Verkauf mit vertraglich vereinbartem Wohnrecht. Was wir nicht tun: Ihnen ein Modell empfehlen, an dem wir mitverdienen, obwohl es für Sie nicht aufgeht. Am Anfang steht dabei immer dasselbe. Eine ehrliche Bewertung Ihrer Immobilie vor Ort, mit einer klaren Zahl, die Sie in jede weitere Überlegung mitnehmen können. Ohne diese Zahl ist jedes Angebot eines Verrentungsanbieters für Sie schlicht nicht bewertbar. Aus meinem Vertriebshintergrund bringe ich zusätzlich das Wissen mit, an welchen Stellen sich der Wert vor einem Verkauf noch beeinflussen lässt und was reine Kosmetik wäre. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung und keine Steuerberatung. Verträge zur Immobilienverrentung, Grundbucheintragungen und steuerliche Folgen gehören vor der Unterschrift zu einem Notar und zu einem Steuerberater. Eine unabhängige Ersteinschätzung erhalten Sie außerdem bei der Verbraucherzentrale.