27.10.2026

Eine Erbengemeinschaft, ein Erbe wohnt im Haus, die anderen nicht: Diese Lage gehört zu den häufigsten Gründen, warum sich Geschwister nach einem Erbfall zerstreiten. Oft lebt der Bruder oder die Schwester schon seit Jahren im Elternhaus, hat die Eltern vielleicht gepflegt und sieht keinen Grund auszuziehen. Die übrigen Erben wollen ihren Anteil ausbezahlt bekommen oder das Haus verkaufen. Hier erfahren Sie, welche Rechte alle Beteiligten haben, wann eine Entschädigung fällig wird und wie Sie ohne Gericht zu einer Lösung kommen.

Von: Sven Lehmann

Ja, solange die übrigen Erben das hinnehmen. Das Haus gehört allen Miterben gemeinsam, und jeder darf es mitbenutzen, soweit er die anderen nicht vom Mitgebrauch ausschließt. Ein Recht auf alleinige Nutzung hat der Bewohner aber nicht. Die anderen Erben können jederzeit verlangen, dass die Nutzung neu geregelt wird. Eine Erbengemeinschaft ist die Gemeinschaft aller Erben, denen der Nachlass gemeinsam gehört, bis er aufgeteilt ist. Für Verwaltung und Nutzung des Hauses gelten über Paragraf 2038 BGB die Regeln der Bruchteilsgemeinschaft. Entscheidungen der laufenden Verwaltung fallen per Mehrheit, und diese Mehrheit berechnet sich nach Paragraf 745 BGB aus der Größe der Erbteile, nicht aus der Zahl der Köpfe. In der Praxis wohnt meist ein Kind im Elternhaus weiter, oft weil es schon vorher dort gelebt oder die Eltern bis zuletzt begleitet hat. Solange niemand widerspricht, ist das unproblematisch. Viele Familien lassen es jahrelang dabei, bis ein Erbe Geld braucht oder sich übergangen fühlt. Eine Ausnahme sollten Sie kennen: Haben die Eltern zu Lebzeiten einen Mietvertrag mit dem Kind geschlossen oder ihm im Testament ein Wohnrecht eingeräumt, gilt diese Regelung. Was daraus folgt, sollte ein Anwalt für Erbrecht prüfen, bevor die anderen Erben Forderungen stellen.

Nicht automatisch. Eine Nutzungsentschädigung ist der Ausgleich, den ein Miterbe für die alleinige Nutzung des gemeinsamen Hauses an die Erbengemeinschaft zahlt. Sie entsteht erst, wenn die anderen Erben deutlich eine neue Nutzungsregelung verlangen oder die Mehrheit sie beschließt. Für die Zeit davor lässt sich in der Regel nichts nachfordern. Rechtsgrundlage ist Paragraf 745 Absatz 2 BGB. Jeder Miterbe kann danach eine Nutzung verlangen, die dem Interesse aller nach billigem Ermessen entspricht. Ein Anspruch auf Zahlung setzt ein deutliches Verlangen nach einer Neuregelung voraus. Wer jahrelang schweigt und dann rückwirkend kassieren will, geht deshalb meist leer aus. Halten Sie Ihr Verlangen schriftlich fest, denn das Datum zählt. Wie hoch die Entschädigung ausfällt, richtet sich nach Darstellung der Kanzlei Kotz in der Regel nach dem Mietwert des Hauses, verteilt nach den Erbquoten. Wohnt eines von drei Geschwistern zu gleichen Teilen im Haus, entfallen rechnerisch zwei Drittel des Mietwerts auf die beiden anderen. Hat die Mehrheit der Erbteile eine Entschädigung beschlossen, ist der Bewohner bei dieser Abstimmung nach verbreiteter Auffassung nicht stimmberechtigt. Ob die Familie den Betrag Miete oder Nutzungsentschädigung nennt, ist zweitrangig. Wer allerdings einen echten Mietvertrag mit dem Bewohner abschließt, schafft ein Mietverhältnis mit vollem Kündigungsschutz. Das sollten alle Erben bedenken, die das Haus später verkaufen wollen.

Jeder Miterbe kann jederzeit die Auseinandersetzung verlangen, also die Aufteilung des Nachlasses. Für ein Haus heißt das in der Praxis: verkaufen und den Erlös teilen oder einen Erben auszahlen. Einen freiwilligen Verkauf an einen Käufer müssen allerdings alle Erben unterschreiben, auch der, der im Haus wohnt. Einigen sich die Erben, gibt es drei gängige Wege:

Der häufigste Knackpunkt ist der Preis. Der Bewohner möchte niedrig auszahlen, die anderen möchten hoch verkaufen. Jede Seite kennt ein Nachbarhaus, das angeblich viel teurer oder viel billiger weggegangen ist. Ohne eine Zahl, der alle vertrauen, drehen sich solche Gespräche im Kreis. Haben sich die Erben auf einen Verkauf geeinigt, folgt der übliche Ablauf mit Erbnachweis, Unterlagen und Notartermin. Wie der Verkauf eines geerbten Hauses Schritt für Schritt abläuft, lesen Sie in unserem Überblick.

Die Teilungsversteigerung ist eine Zwangsversteigerung, die ein einzelner Miterbe beim Amtsgericht beantragen kann, um die Erbengemeinschaft aufzulösen, wenn keine Einigung gelingt. Sie beendet den Streit verlässlich, kostet aber Zeit, Gebühren und oft einen spürbaren Teil des Werts, der dann allen Erben fehlt. Wie groß der Abstand werden kann, zeigt ein Fall, den das Landgericht Münster 2023 zu entscheiden hatte. Ein Sachverständiger hatte den Wert eines Einfamilienhauses auf 428.000 Euro geschätzt, eine Maklereinschätzung lag bei 367.000 bis 383.000 Euro. In der Teilungsversteigerung erzielte das Haus 300.001 Euro. Das ist ein Einzelfall, aber er zeigt, welches Risiko alle Beteiligten eingehen. Für den Erben, der im Haus wohnt, kommt ein zweiter Punkt hinzu. Nach dem Zuschlag gehört das Haus dem Ersteher, und der Bewohner muss ausziehen, ohne über Zeitpunkt oder Käufer mitreden zu können. Wer das Elternhaus halten oder wenigstens einen fairen Preis erzielen will, fährt mit einer Einigung fast immer besser als mit dem Gang zum Versteigerungsgericht.

Fast jeder Streit in dieser Lage dreht sich um zwei Zahlen: Was ist das Haus wert, und welche Miete würde es erzielen? Solange jede Seite ihre eigene Zahl im Kopf hat, gibt es keine Einigung. Eine neutrale Bewertung liefert beide Werte und damit die Grundlage für Auszahlung, Entschädigung oder Verkauf. Wir bewerten Immobilien im Hohenlohekreis und im Großraum Heilbronn vor Ort und ermitteln dabei den Marktwert ebenso wie die Miete, die das Haus am Markt erzielen würde. Beide Zahlen sind für alle Erben nachvollziehbar, auch für die, die weit entfernt wohnen. Wohnt der Bruder im Elternhaus in Öhringen und die Schwester in Hamburg, haben beide dieselbe Grundlage auf dem Tisch. Kommt es danach zum Verkauf, begleiten wir den gesamten Ablauf bis zum Notartermin, mit allen Miterben gemeinsam. Übernimmt der Bewohner das Haus, liegt eine belastbare Zahl für die Auszahlung vor, mit der er auch zu seiner Bank gehen kann. Was wir nicht tun: rechtliche Fragen beantworten, etwa ob ein Verlangen wirksam war oder wie eine Entschädigung im Einzelfall zu berechnen ist. Das gehört zu einem Fachanwalt für Erbrecht. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung.