01.10.2026

Wer ein geerbtes Haus verkaufen möchte, steht selten nur vor einer Immobilienfrage. Neben der Trauer geht es um Geschwister mit eigenen Vorstellungen, um ein Elternhaus voller Erinnerungen und um Post vom Nachlassgericht. Dieser Beitrag ordnet die Schritte in der Reihenfolge, in der sie tatsächlich anfallen: vom Erbnachweis über Grundbuch und Steuern bis zur Frage, ob Verkaufen oder Vermieten die bessere Wahl ist. Mit Blick auf Öhringen, den Hohenlohekreis und den Großraum Heilbronn.

Von: Sven Lehmann

Ja, eine gesetzliche Wartefrist gibt es nicht. Sie können ein geerbtes Haus verkaufen, sobald Sie gegenüber Notar und Grundbuchamt nachweisen, dass Sie Erbe sind. Wie schnell das gelingt, hängt vor allem davon ab, welches Dokument der Verstorbene hinterlassen hat und wie viele Erben beteiligt sind. Als Erbnachweis akzeptiert das Grundbuchamt in der Regel:

Liegt nur ein handschriftliches Testament vor oder gar keines, führt der Weg fast immer über den Erbschein. Das Verfahren kostet Gebühren und Zeit, je nach Auslastung des Nachlassgerichts einige Wochen bis mehrere Monate. Wer ein geerbtes Haus verkaufen will, muss diese Zeit nicht verstreichen lassen. Unterlagen sammeln, den Wert ermitteln lassen und das Haus räumen können Sie parallel. Nur den Kaufvertrag beim Notar unterschreiben Sie erst mit Nachweis. Ein Punkt, den viele übersehen: Wer ein Erbe annimmt, kann es danach nicht mehr ausschlagen. Die Frist für eine Ausschlagung beträgt in der Regel sechs Wochen ab Kenntnis vom Erbfall. Wer in dieser Zeit bereits über den Verkauf verhandelt, kann damit das Erbe stillschweigend annehmen. Ist unklar, ob der Nachlass überschuldet ist, klären Sie das zuerst.

Ja. Erben müssen sich nicht zuerst selbst ins Grundbuch eintragen lassen, bevor sie verkaufen. Die Grundbuchordnung erlaubt, dass das Eigentum direkt vom Verstorbenen auf den Käufer umgeschrieben wird, sofern das Erbrecht nachgewiesen ist. Das spart einen Zwischenschritt, ersetzt aber nicht den Erbnachweis selbst. Geregelt ist das in Paragraf 40 der Grundbuchordnung. Im Grundbuch steht nach dem Erbfall zunächst weiter der Verstorbene als Eigentümer. Das ist kein Versäumnis, sondern der Normalzustand, bis jemand die Berichtigung beantragt. Wollen Sie das Haus zunächst behalten oder ist ein Verkauf noch nicht absehbar, lohnt sich die Berichtigung trotzdem. Stellen Sie den Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beim Grundbuchamt, fallen dafür keine Grundbuchgebühren an. Danach richten sich die Kosten nach dem Wert der Immobilie. Welcher Weg im Einzelfall der sauberere ist, klärt der Notar. Will die Bank des Käufers eine Grundschuld eintragen lassen, kann eine vorherige Eintragung der Erben sinnvoll oder nötig sein. Das sollte vor der Beurkundung feststehen, nicht danach.

Wenn Sie ein geerbtes Haus verkaufen, können zwei Steuern eine Rolle spielen, die nichts miteinander zu tun haben: die Erbschaftsteuer auf das Erbe selbst und die Einkommensteuer auf einen Gewinn aus dem Verkauf, meist Spekulationssteuer genannt. Viele Erben zahlen am Ende keine von beiden. Einige zahlen beide, oft weil eine Frist übersehen wurde. Die Erbschaftsteuer entsteht durch den Erbfall, unabhängig davon, ob Sie verkaufen. Für nahe Angehörige gelten hohe Freibeträge: 500.000 Euro für Ehepartner und eingetragene Lebenspartner, 400.000 Euro für jedes Kind je Elternteil. Besteuert wird nur, was darüber liegt. Maßgeblich ist der Wert des gesamten Nachlasses, nicht nur der des Hauses. Die Spekulationssteuer ist die Einkommensteuer auf den Gewinn aus einem privaten Immobilienverkauf innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb. Entscheidend für Erben: Der Erbfall startet keine neue Frist. Es zählt der Tag, an dem der Verstorbene das Haus gekauft hat. Hat Ihre Mutter es vor zwanzig Jahren erworben, ist die Frist längst abgelaufen. Hat sie es erst vor fünf Jahren gekauft, läuft sie noch fünf Jahre weiter. Wurde das Haus in den letzten Jahren selbst bewohnt, kann der Gewinn trotzdem steuerfrei sein. Ob diese Ausnahme greift, ist eine Detailfrage für den Steuerberater. Die teuerste Falle betrifft das sogenannte Familienheim. Kinder können das selbst bewohnte Elternhaus bis zu einer Wohnfläche von 200 Quadratmetern erbschaftsteuerfrei übernehmen, wenn sie selbst einziehen und zehn Jahre dort wohnen. Wer innerhalb dieser Zeit auszieht oder verkauft, verliert die Befreiung in der Regel rückwirkend, sofern keine zwingenden Gründe wie Pflegebedürftigkeit vorliegen. Dieser Abschnitt ersetzt keine Steuerberatung. Er soll Ihnen zeigen, welche Fragen Sie Ihrem Steuerberater stellen sollten, bevor Sie einen Kaufvertrag unterschreiben.

Eine Erbengemeinschaft ist der Zusammenschluss aller Erben, denen der Nachlass gemeinsam gehört, bis er aufgeteilt ist. Über das Haus können sie nur gemeinsam verfügen. Für einen Verkauf müssen deshalb alle Miterben zustimmen und den Kaufvertrag unterschreiben, auch wenn einem von ihnen nur ein kleiner Anteil zusteht. Die Erbengemeinschaft ist der häufigste Grund, warum Familien ein geerbtes Haus verkaufen wollen und trotzdem monatelang nicht vorankommen. Selten aus böser Absicht, sondern weil die Lebenslagen auseinandergehen: Eine Schwester hängt am Elternhaus, ein Bruder braucht das Geld und wohnt dreihundert Kilometer entfernt. Einigen sich die Erben, gibt es drei gängige Wege:

Einigen sich die Erben nicht, bleibt als letztes Mittel die Teilungsversteigerung. Jeder Miterbe kann sie beim Amtsgericht beantragen. Sie beendet den Streit, führt aber häufig zu einem Erlös unter dem Marktwert, weil Bieter mit Abschlag kalkulieren und das Haus oft nicht von innen sehen können. Bevor es so weit kommt, hilft eine neutral ermittelte Zahl, auf die sich alle berufen können. Sie nimmt dem Gespräch die Frage, wer recht hat.

Ob Verkaufen oder Vermieten mehr bringt, entscheidet selten die Rendite allein. Entscheidend sind der Zustand des Hauses, Ihre Entfernung zum Objekt und die Zahl der Erben, die mitreden. Ein vermietetes Haus verlangt Verwaltung, Rücklagen für Reparaturen und Einigkeit über viele Jahre. Genau daran scheitert es in vielen Familien. Vermieten ist eher sinnvoll, wenn:

Verkaufen ist meist die bessere Wahl, wenn:

Wer zunächst vermietet und später verkaufen will, sollte eines wissen: Ein Verkauf ist nach deutschem Mietrecht in aller Regel kein Kündigungsgrund, der Mietvertrag geht auf den Käufer über. Ein vermietetes Haus spricht damit vor allem Kapitalanleger an und erzielt oft einen anderen Preis als ein leeres.

Der Wert ergibt sich aus Lage, Grundstück, Größe und vor allem dem Zustand. Geerbte Elternhäuser sind häufig Jahrzehnte alt und seit Langem kaum modernisiert. Das mindert den Preis, macht sie aber nicht unverkäuflich. Sanieren müssen Sie vor dem Verkauf nicht, und in vielen Fällen lohnt es sich auch nicht. Seit dem 29. Juli 2026 gilt anstelle des bisherigen Gebäudeenergiegesetzes das Gebäudemodernisierungsgesetz. Für Eigentümerwechsel, zu denen auch der Erbfall zählt, sieht es nur noch zwei Nachrüstpflichten vor, für die zwei Jahre Zeit bleiben:

Die frühere Pflicht, alte Heizkessel nach dreißig Jahren auszutauschen, ist entfallen. Viele Ratgeber im Netz sind in diesem Punkt noch nicht aktualisiert. Wenn Sie ein geerbtes Haus verkaufen, bevor die zwei Jahre um sind, gehen die Pflichten auf den Käufer über, der dann seine eigene Frist hat. Den Aufwand preist er trotzdem ein. Wer eine geerbte Immobilie verkaufen will, sollte deshalb vor allem den Zustand ehrlich bewerten lassen und dann gezielt entscheiden. Räumen und gründlich reinigen bringt in der Regel mehr, als es kostet. Eine Badsanierung auf eigene Rechnung holen Erben über den Kaufpreis dagegen häufig nicht wieder herein. Genau diese Abwägung, was den Preis tatsächlich hebt und was nur Geld kostet, gehört zum Kern unserer Arbeit.

Wer ein geerbtes Haus verkaufen will, braucht vor allem eine verlässliche Zahl und jemanden, der den Ablauf zusammenhält. Wir übernehmen die Bewertung vor Ort, die Vorbereitung der Unterlagen, die Abstimmung mit allen Miterben und die Vermarktung bis zum Notartermin, im Hohenlohekreis und im Großraum Heilbronn. Gerade bei Erbengemeinschaften kann eine neutrale Einschätzung von außen Spannungen herausnehmen, weil nicht mehr einer der Geschwister den Preis bestimmt. Wer weit entfernt wohnt, muss für die meisten Schritte nicht anreisen. Besichtigungen und die Kommunikation mit Kaufinteressenten übernehmen wir. Was wir nicht tun: steuerliche oder erbrechtliche Fragen beantworten, die zu Steuerberater oder Notar gehören. Wir sagen Ihnen aber, welche Fragen Sie dort stellen sollten, und stimmen uns auf Wunsch direkt mit Ihrem Notar ab. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung und keine Steuerberatung.