FAQ: Kapitalanlage mit Immobilien – (fast) alles, was Sie wissen müssen
Sie planen, in Immobilien zu investieren und möchten wissen, welche Objektarten, steuerlichen Vorteile und Fördermöglichkeiten für Sie relevant sind? In diesem umfassenden FAQ-Bereich beantworten wir die häufigsten Fragen rund um den Kauf von Kapitalanlageimmobilien – von Bestands- und Neubauten über QNG-zertifizierte Projekte bis hin zu Denkmalschutzobjekten. Erfahren Sie, wie der Kaufprozess abläuft, welche Finanzierungsmöglichkeiten es gibt und worauf Sie bei der Auswahl achten sollten. Ideal für Kapitalanleger, die nachhaltig, steueroptimiert und zukunftssicher investieren möchten.
🔎 Allgemeine Fragen zur Kapitalanlage‑Immobilie
Eine Immobilie, die gezielt zur Vermietung erworben wird – als Einkommensquelle und Kapitalwachstum.
Mit Zielen, Budget und Zeithorizont legen Sie die Basis für eine erfolgreiche Investition
Standortqualität beeinflusst Mietnachfrage, Rendite und Wertentwicklung, ist aber nicht allein der ausschlaggebende Faktor
Bruttomietrenditen zwischen 4–6 % gelten als solide Benchmark im deutschsprachigen Markt, abhängig von Lage und Vermietungskonzept
In der Regel 5–12 % des Kaufpreises – auch für Makler, Notar, Grunderwerbssteuer und kleine Schönheitsreparaturen
Schutz vor unseriösen Angeboten durch Transparenzpflichten und Beratungspflicht
Vor Vertragsschluss: zur Einschätzung der Tragbarkeit, Konditionen und Fördermöglichkeiten.
Zinssteigerung, Leerstand, unerwartete Instandhaltungskosten, Marktveränderungen.
Ideal: 10+ Jahre, um Abschreibungen, Wertsteigerung und Rendite zu realisieren.
Ja – mit gezielt kleiner Wohneinheit oder mit spezielle Immobilien bei denen man kein Eigenkapital einsetzen muss
🧭 Fragen zur Beratung & Auswahl von Immobilien
Analyse Ihrer Ziele, Budget, Steuerstrategie, Risikobereitschaft und Empfehlungen.
Wir suchen anhand deiner Daten aus dem Beratungsgespräch die passende Immobilie die zu deiner Situation und deiner Strategie passt heraus
Bestandsimmobilien, Neubau‑/QNG‑Immobilien, Denkmalschutzobjekte – je nach Ziel und Strategie.
z. B. KfW‑Förderung bei QNG oder Steuerabschreibung bei Denkmalschutz.
Ja – Beratung berücksichtigt lokal relevante Fakten wie Mietniveau, Entwicklung etc.
Offenlegung aller Kosten, Abwicklungsprozess, Risiken und alternative Strategien.
Sie klärt individuelle Abschreibungsmöglichkeiten, Steuerlast und optimale Objektauswahl.
Ja – Renditeberechnung, Marktanalyse, Baueignung, Mietpotenzial und Liquidität.
In der Regel 1–2 Wochen vom Erstgespräch bis zu fundierter Objekt-Empfehlung, je nachdem wie flexibel Sie terminlich sind
In der Regel schriftliche Bestätigung per E‑Mail, Zugriff auf Projektdossier und Terminplanung.
🔄 Fragen zum Ablauf beim Kauf
Sie melden sich telefonisch oder per Email und wir vereinbaren einen Termin für ein Erstgespräch, indem wir uns Ihre Situation anschauen und Ihnen dann im 2. Gespräch detailliert Ihre Möglichkeiten aufzeigen und das weitere Vorgehen besprechen.
nachdem die Immobilie schriftlich reserviert wurde, starte der Finanzierungsprozess bei dem komplett begleiten oder auch komplett für Sie übernehmen
Abhängig von der Immobilie aber normalerweise Notarielle Beurkundung, Überweisung der Anzahlung oder des vereinbarten Kaufpreises
stark abhängig vom Objekt; Bestand/Neubau/Denkmal und muss individuell geklärt werden.
Ja – inklusive Baubeschreibung, Energie-Nachweis, Förderung, Plänen und Zeitplanung.
Auch wieder Abhängig vom Objekt, z.B. Bestand wir, Neubau der Bauträger, bei Denkmalschutzprojekten Fachplaner/Denkmalschutzbehörden usw.
Fertigmeldung mit Übergabesiegel, Protokoll, Mängelliste und Übergabe-Termin.
Mietvertragsmanagement, Mietersuche, optional Hausverwaltung.
Vertragsgemäßes Vorgehen, Schadensersatzansprüche möglich.
Regelmäßige Updates zum Objektstatus, steuerliche Fragen und Beratung möglich.
🏚️ Fragen zu Bestandsimmobilien
Gebaut vor 2020, gewachsene Lage, oft sofort beziehbar, ggf. Renovierungsbedarf.
Niedrigere Einstiegskosten, etablierte Infrastruktur, schnelle Vermietbarkeit.
Nur lineare AfA (2,0–8 %) – keine Sonderabschreibungen. Wertsteigerungspotenzial abhängig von Modernisierung.
Häufig hohe Nachfrage in etablierten Lagen – gute Vermietbarkeit möglich.
Modernisierungsbedarf, energetische Defizite, fehlende Förderungen.
Objektabhängig, wenn Modernisierungsmaßnahmen Wertsteigerung und Mietrendite erhöhen.
Barkauf oder per Bankdarlehen, ggf. KfW-Förderung für Sanierung/Neubau usw.
nicht immer aber meistens Kaufnebenkosten plus Werterhaltungsmaßnahmen, ggf. Modernisierung.
abhängig vom Objekt und Zustand
Jemand mit Wertschöpfungsziel und Fokus auf Cashflow und Abschreibemöglichkeiten.
🏗️ Fragen zu Neubauimmobilien
Erstbezug, moderne Technik, meist hohe Energieeffizienz (z. B. KfW40/55)
Degressive AfA (5 %) für erste Jahre sowie lineare AfA (3 %) langfristig.
Bei QNG‑Zulassung (Sonder-AfA) sowie KfW-Tilgungs- oder Zinsnachlässen.
Junge Berufstätige, Paare, kleine Familien – Nachfrage oft höher, wenn Lage passt.
Bauverzug, Überbauung, langfristige Leerstände bei schlechter Standortwahl.
Je nach Projekt 6–24 Monate – abhängig von Genehmigungsverfahren & Umfang.
KfW 297/298 für QNG‑Projekte, ggf. Zuschüsse für Einzelmaßnahmen (BEG EM) und mehr
Beleihungswert, Zinssatz, Tilgung, Förderfähigkeit & Eigenkapitalanteil.
Projektvorauswahl – Reservierung – Bauphase – Übergabe – Vermietung oder Eigennutzung.
Wer maximale Planungssicherheit, modernen Standard und steuerliche Flexibilität sucht.
🌿 Fragen zu QNG-Immobilien
„Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude“ – staatliches Zertifikat für nachhaltige Neubauten
u.a. KfW 297/298 („Klimafreundlicher Neubau“), Sonder-AfA (§7b EStG).
Effizienzhaus 40, Baukosten < 4.800 €/m², Vermietung, Bauantrag ab 2023, QNG-Zertifikat.
Basis erfüllt Mindeststandards, Plus zusätzlich Komfort, CO₂-Bilanz, Kreislaufwirtschaft.
Kapitalanleger, die Förderung & Steuerabschreibung maximal nutzen möchten
Degressive AfA (5 %) + Sonder-AfA (5 %) in Kombination, ab Jahr 5 lineare AfA (3 %).
Hohe Steuerersparnis in den ersten Jahren – starke Entlastung bei hohem Steuersatz.
Nein – steuerliche Vorteile nur bei dauerhafter Vermietung.
Dokumentationen enthalten das offizielle QNG-Logo und Zertifikat.
auf Wunsch jede, Baubeschreibung, Zertifikat, Mietverträge, AfA-Nachweise, Förderungskonditionen
🏛️ Fragen zu Denkmalschutzimmobilien
Gebäude mit Eintrag in die Denkmalliste – geschütztes Kulturerbe, steuerlich förderfähig
Denkmal-AfA (§7i) bis zu 100 % über 12 Jahre (Kapitalanleger); 90 % über 10 Jahre (Eigennutzer).
Steuerpflichtige mit hohem Einkommen, Eigennutzer mit Sinn für Stil und Historie.
Objektprüfung – Denkmalschutzfreigabe – Sanierung – Vermietung oder Eigennutzung. Sie haben keinen Aufwand mit der Sanierung, dies übernimmt der Bauträger
Auflagen der Denkmalschutzbehörde, höhere Sanierungskosten, längere Planungszeit. –> alles ist vorab geklärt und einkalkuliert
Sie genehmigt Modernisierungen, überwacht Zustand und Qualität.
Nein nicht zwingend aber es wird empfohlen
Bis zu 12 Jahre mit linearen Abschreibungssätzen, abhängig von Objektart und Nutzung.
Landesprogramme, Zuschüsse für Energieeffizienz, Städtebauförderung
Wer kurzfristig Rendite sucht, niedrige Steuerlast hat oder keine Sanierungszeit toleriert.